Das ändert sich für Immobilieneigentümer:innen in 2025

Das Jahr 2025 bringt für Immobilieneigentümer:innen zahlreiche Neuerungen mit sich, die sowohl finanzielle als auch regulatorische Aspekte betreffen. Hier sind die wichtigsten Änderungen im Überblick und Tipps, wie Sie sich darauf vorbereiten können.

Grundsteuerreform

Ab dem 1. Januar 2025 gilt in Deutschland eine neue Bewertungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Höhe der ab 2025 zu entrichtenden Grundsteuer wird den Eigentümer:innen durch den Grundsteuerbescheid der jeweiligen Kommune mitgeteilt. Voraussetzung dafür ist, dass die Kommunen zuvor die neuen Hebesätze festgelegt haben. Der erste Zahlungstermin für die Grundsteuer ist der 15. Februar 2025. Bis zu diesem Datum müssen die Steuerbescheide auf Basis der neu beschlossenen Hebesätze versandt werden. Durch die Neubewertung kann es für einzelne Eigentümer:innen zu einer höheren oder niedrigeren Belastung kommen.

Erhöhung des CO₂-Preises

Der CO₂-Preis für fossile Brennstoffe steigt von 45 auf 55 Euro pro Tonne. Das bedeutet höhere Heizkosten für Gebäude, die mit Gas oder Öl beheizt werden. Eigentümer:innen können durch die Umstellung auf klimafreundlichere Heizsysteme oder die Installation von Photovoltaikanlagen langfristig Energiekosten sparen. Diese Kosten werden nach dem sogenannten Stufenmodell zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen geteilt.

Verpflichtung zur Installation von Smart Metern

Ab 2025 sind Haushalte mit einem Stromverbrauch zwischen 6.000 und 100.000 kWh pro Jahr sowie solche mit stromerzeugenden Anlagen (z. B. Photovoltaik) ab einer Leistung von 7 kW und Haushalte mit steuerbaren Verbrauchseinrichtungen (z. B. Wärmepumpen) verpflichtet, Smart Meter Gateways zu installieren. Diese Geräte ermöglichen eine effizientere Energienutzung und bieten die Möglichkeit, von dynamischen Stromtarifen zu profitieren. Es besteht die Möglichkeit, beim Messstellenbetreiber den Einbau eines neuen Stromzählers (Smart Meter) zu beantragen. Ab 2025 sind Energieanbieter verpflichtet, Haushalten mit einem Smart Meter dynamische Stromtarife anzubieten. Der Einbau dieser Technologie kann jedoch einen grundlegenden Umbau des vorhandenen Zählerschranks erforderlich machen. In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) zählt der Zählerschrank zum Gemeinschaftseigentum. Sollte ein Umbau notwendig sein, muss die WEG laut dem Verband „Wohnen im Eigentum“ zunächst einen entsprechenden Beschluss fassen. Die Kosten hierfür gelten in der Regel als Erhaltungsmaßnahme und sind daher von allen Eigentümer:innen gemeinschaftlich zu tragen.

Steuerliche Vorteile für kleinere Photovoltaikanlagen

Mit Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes (JStG) 2024 profitieren ab Januar auch Eigentümer:innen von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien von Steuererleichterungen beim Betrieb von Photovoltaikanlagen mit einer Leistung von bis zu 30 Kilowatt-Peak. Hierbei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet, dass bei Überschreitung dieser Leistungsgrenze die gesamte Anlage steuerpflichtig wird.

Wohngeld

Ab dem 1. Januar 2025 wird das Wohngeld um durchschnittlich etwa 15 Prozent erhöht. Diese Wohngeld-Erhöhung stellt sicher, dass der staatliche Wohnkostenzuschuss an die steigenden Preise und Mietkosten in Deutschland angepasst wird. Auch selbstnutzende Haus- und Wohnungseigentümer:innen haben die Möglichkeit, bei Bedarf einen höheren Lastenzuschuss zu erhalten. Ziel ist, dass Erwerbstätige sowie Rentnerinnen und Rentner im Wohngeldbezug so entlastet werden, dass sie nicht wegen höherer Mieten und steigender Einkommen Bürgergeld oder Grundsicherung beantragen müssen.

Änderungen im Mietrecht

Modernisierungsmaßnahmen und Mietpreisbremse: Wenn Modernisierungen zur Steigerung der Energieeffizienz durchgeführt werden, können diese die Miete erhöhen, jedoch nur in einem bestimmten Rahmen. Ab 2025 könnte es Anpassungen geben, die verhindern, dass Mietpreiserhöhungen durch energetische Sanierungen zu stark ausfallen. Eigentümer:innen sollten sich darüber informieren, wie diese Regelungen bei geplanten Renovierungen zur Anwendung kommen.

Digitale Belege: Vermieter:innen und Verwalter:innen können künftig die Belege zur Betriebskostenabrechnung wahlweise ausschließlich elektronisch zum Abruf bereitstellen oder per E-Mail versenden. Sie haben die Möglichkeit, Mieter:innen entweder die Originalbelege in Papierform oder elektronische Kopien, wie etwa eingescannte Dokumente, bereitzustellen.

VERSCHÄRFTE GRENZWERTE

Strengere Emissionsgrenzwerte für Kaminöfen

Seit dem 1. Januar 2025 gelten verschärfte Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxid. Insbesondere betrifft dies Kamin- und Holzöfen, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Diese müssen entweder nachgerüstet oder ersetzt werden, wenn sie die neuen Emissionsvorgaben nicht erfüllen. Eigentümer:innen sollten daher frühzeitig prüfen, ob ihre Geräte betroffen sind, und entsprechende Maßnahmen ergreifen. Die neuen Vorgaben legen fest, dass solche Öfen maximal vier Gramm Kohlenmonoxid und 0,15 Gramm Staub pro Kubikmeter Abgas ausstoßen dürfen. Werden diese Werte nicht eingehalten, ist ein Austausch oder eine Modernisierung erforderlich. Die Einhaltung der Vorschriften wird durch den Schornsteinfeger im Rahmen der regelmäßigen Feuerstättenschau kontrolliert. Bei Verstößen drohen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.

SUBVENTIONEN

Förderungen und Zuschüsse für energieeffiziente Sanierungen

Deutschland bietet weiterhin Förderungen und Zuschüsse für den Umbau und die Sanierung von Bestandsgebäuden an, vor allem im Bereich der erneuerbaren Energien und der energetischen Sanierung. Diese Förderprogramme könnten 2025 noch erweitert oder angepasst werden, um die Klimaziele zu erreichen. Dazu zählen beispielsweise:

Förderungen für Heizungsanlagen: Eigentümer:innen können Fördermittel beantragen, wenn sie ihre Heizungsanlagen auf klimafreundlichere Alternativen wie Wärmepumpen umstellen.

Dach- und Fassadensanierung: Zuschüsse für die Sanierung von Dachflächen oder Außenwänden könnten ebenfalls weiter ausgebaut werden, um die Energieeffizienz zu steigern.

GENERATIONSWECHSEL

Erweiterung des Förderprogramms „Jung kauft Alt“

Ab dem 1. Januar 2025 wird das Förderprogramm „Jung kauft Alt“ ausgeweitet. Dieses Programm unterstützt Familien mit minderjährigen Kindern und einem kleinen bis mittleren Einkommen beim Erwerb sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien. Neu ist, dass künftig auch der Kauf von denkmalgeschützten Gebäuden durch das KfW-Förderprogramm gefördert wird.

MARKET FACTS

Solaranlagenpflicht

Seit 2023 gilt die Verpflichtung, bei Neubauten sowie größeren Dachumbauten mindestens 30 Prozent der Dachfläche für Solarenergie zu nutzen. Diese Regelung bleibt auch 2025 bestehen und wird von der Landesregierung weiterhin unterstützt. Prüfen Sie, ob Ihr Gebäude für Solaranlagen geeignet ist, um von dieser Verpflichtung und den damit verbundenen Vorteilen zu profitieren.

Auslaufende Übergangsfrist für das Wärmepumpen-Privileg

Das bisherige Abrechnungsprivileg für Vermieter:innen, wonach Heizkosten bei der Nutzung von Wärmepumpen unabhängig vom Verbrauch berechnet werden konnten, wurde im Oktober 2024 durch eine Anpassung von § 7 der Heizkostenverordnung aufgehoben. Die Übergangsfrist zur Umsetzung dieser Regelung endet am 30. September 2025. Bis dahin sind Vermieter:innen verpflichtet, Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, um eine verbrauchsabhängige Abrechnung sicherzustellen.

Fazit

Das Jahr 2025 bringt für Immobilieneigentümer:innen bedeutende Veränderungen, die sowohl finanzielle als auch regulatorische Aspekte betreffen. Besonders im Bereich der Energieeffizienz und des Klimaschutzes gibt es zahlreiche Anpassungen, die eine sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordern. Zu den zentralen Themen gehören die Reform der Grundsteuer, steigende CO₂-Preise, die Verpflichtung zur Installation von Smart Metern und die Anpassung an verschärfte Emissionsgrenzwerte für Kaminöfen. Darüber hinaus gibt es steuerliche Vorteile für kleinere Photovoltaikanlagen und erweiterte Förderprogramme für energetische Sanierungen.

Die Einführung von digitalen Belegen und die Änderungen im Mietrecht, insbesondere bei Modernisierungsmaßnahmen, stellen Vermieter:innen vor neue Herausforderungen. Zudem bleibt die Solaranlagenpflicht für Neubauten und Dachumbauten weiterhin bestehen, was zusätzliche Anreize zur Nutzung erneuerbarer Energien bietet.

Eigentümer:innen sollten sich frühzeitig mit diesen Neuerungen auseinandersetzen, um sowohl von Förderungen und steuerlichen Erleichterungen zu profitieren als auch rechtliche und finanzielle Nachteile zu vermeiden. Eine gezielte Vorbereitung auf die kommenden Änderungen ermöglicht es, die Immobilie langfristig energieeffizient zu gestalten und von den staatlichen Anreizen zu profitieren.